EBITDA: Kort definition

EBITDA står for “Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization” og bruges som et centralt nøgletal til at vurdere en virksomheds eller ejendomsafdelings driftsindtjening før finansielle og skattemæssige poster samt af- og nedskrivninger. Nøgletallet er essentielt for at analysere virksomhedens profitability og driftsrentabilitet, da man ved at se bort fra ekstraordinære poster får et bedre overblik over den rene driftsindtægt og nettoresultat.

Forståelsen af EBITDA i ejendomsbranchen

Inden for ejendomsinvestering og -administration anvendes EBITDA ofte som et nøglemåltal i forbindelse med vurdering, sammenligning og analyse af driftsresultatet på tværs af forskellige ejendomme eller porteføljer. EBITDA giver et billede af ejendommens eller selskabets indtjening uafhængigt af finansiering, skatteforhold og de ofte store forskelle i afskrivninger, som kan variere meget alt efter, hvordan regnskabet føres. Den neutrale økonomiske måling understøtter analysen af virksomhedens finansielle performance, da den hjælper investorer med at vurdere profitabiliteten uden indflydelse af særlige omkostninger eller capital expenditures.

Ved at anvende EBITDA-beregning (ebitda beregning) kan man nemt sammenligne virksomheder, uanset hvordan de er finansieret, eller omfanget af deres afskrivninger på blandt andet assets som bygninger og anlæg. Det er især relevant ved due diligence-processer, porteføljeanalyser samt benchmarking mod markedets standarder og driftsresultat. Mange investorer anvender desuden adjusted EBITDA, som inkluderer eller ekskluderer bestemte ekstraordinære poster for at få et endnu skarpere billede af virksomhedens driftsrentabilitet.

I praksis indgår EBITDA ofte i regnskab og værdiansættelse af ejendomme. For investorer og administratorer kan det også fungere som et hurtigt tjek af, hvor sund virksomheden er – og hvor meget der overskydes til at dække renter, skat og fremtidige investeringer. Det giver en indikation af den underliggende indtægt og hjælper med at vurdere, om virksomhedens nettoresultat understøtter dens fortsatte vækst.

Læs mere om, hvad EBITDA betyder, og hvorfor det er vigtigt, her.

Sammenhæng med andre nøgletal

EBITDA er ikke det samme som overskuddet, der rapporteres på bundlinjen i det samlede regnskab. Hvor virksomhedens resultat kan påvirkes kraftigt af afskrivninger, engangsudgifter og finansieringsomkostninger, sigter EBITDA-modellen på at isolere den rene drift og dermed give et mere retvisende billede af den reelle omkostningsstruktur og indtægt. Derfor skal EBITDA ofte sammenholdes med andre nøgletal som EBIT (resultat før renter og skat) og EBT (resultat før skat) for en omfattende analyse af virksomhedens financial performance og profitability.

Sådan beregnes EBITDAFor investorer og administratorer, der ønsker at foretage en præcis ebitda beregning, er EBITDA et forholdsvis simpelt udtryk:

EBITDA = Nettoomsætning – Driftsomkostninger (ekskl. renter, skat, af- og nedskrivninger)

Eksempel:En mindre ejendomsportefølje har følgende årlige regnskabstal:

• Nettoomsætning (indtægt): 4.000.000 kr.
• Driftsomkostninger (vedligehold, administration, forsikring): 1.500.000 kr.
• Afskrivninger: 250.000 kr.
• Renteudgifter: 300.000 kr.
• Skat: 400.000 kr.

For at finde EBITDA ser vi bort fra afskrivninger, renter og skat:EBITDA = 4.000.000 kr. – 1.500.000 kr. = 2.500.000 kr.

Tabellen herunder viser, hvordan EBITDA kan udregnes ud fra centrale regnskabsposter:

Post	Beløb (kr.)	Medtages i EBITDA
Nettoomsætning	4.000.000	Ja
Driftsomkostninger	–1.500.000	Ja
Afskrivninger	–250.000	Nej
Renteudgifter	–300.000	Nej
Skat	–400.000	Nej

Praktiske eksempler på brug

EBITDA bliver ofte brugt ved sammenlignende analyser, når flere investorer vurderer forskellige ejendomsprojekter. Forestil dig, at to ejendomme har næsten identisk lejeindtægt, men meget forskellige finansieringsomkostninger og afskrivningsplaner. Ved at sammenligne deres EBITDA og adjusted EBITDA, kan investoren lettere vurdere, hvilken ejendom der reelt har den bedste drift, uden at blive forstyrret af individuelle finansieringsstrukturer og skattemæssige forhold.

For administratorer fungerer EBITDA også som et vigtigt nøgletal ved budgettering og rapportering overfor bestyrelser eller ejere, idet det giver et klart billede af, hvor meget driften genererer i likviditet, inden rentebetalinger og skatteforpligtelser skal indregnes i det samlede regnskab. Dermed understøtter det vurderingen af både virksomhedens driftsrentabilitet og overordnede profitability.

Typiske anvendelser inkluderer:

• Analyse før køb eller salg af ejendomme
• Vurdering af optimeringspotentiale på driften
• Benchmarking mod markedstal for både virksomheder og ejendomsporteføljer

Flere detaljer om brugen af EBITDA og ebitda beregning er tilgængelige via denne guide på ReData.dk.

Gratis adgang til ejendomsdata

Ønsker du at arbejde mere effektivt med nøgletal og få et detaljeret overblik over både indtægt og omkostninger i dit regnskab? Med vores platform kan du hurtigt analysere financial performance for dine investeringer, vurdere profitabilitet og forstå, hvordan kapitaludgifter og andre omkostninger påvirker driftsresultatet i din virksomhed. Få altid sikker adgang til opdaterede og pålidelige ejendomsdata om assets og capital expenditures.

Få gratis adgang til vores brancheplatform på ReData.dk, hvor du nemt kan analysere, sammenligne og følge udviklingen på tværs af ejendomsmarkedet.

Kom i gang gratis i dag og få det fulde overblik over dine ejendomsinvesteringer.